近日，廊坊市政府发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)》(简称《意见》)，针对廊坊特殊的地理区位，实施差别化落户政策。

　　“北三县”(三河市、大厂回族自治县、香河县)人民政府驻地镇和其他建制镇按照京冀合作框架协议，严格户籍管理，具有合法稳定住所和合法稳定职业且参加3年以上城镇社会保险或依法纳税3年以上的人员，本人及其配偶、子女、夫妻双方父母，可以办理当地常住户口。

　　中国证券报记者调研了解到，“北三县”限购政策并未松动，但此政策发布后，部分开发商已经蠢蠢欲动，调高了在售楼盘价格。

　　“涨”声响起来

　　“《意见》出台后，几个一手楼盘立刻上调了300元-500元/平方米。”香河某头部中介销售张玉(化名)对中国证券报记者表示，“香河在售的几个楼盘，有几个是可以正常过户的。《意见》出台后，以北京为代表的周边地区咨询的人大大增加了。这些一手盘重新火了，昨天调了第一次价，假期过后还会继续调整。”

　　据张玉介绍，目前，香河二手房依然是限购的，需要本地户口或3年社保。一手房中，多数也是需要遵守限购政策，需要本地户口或3年社保才可以完成过户。不过，有的开发商可以想办法做网签。网签时间是2020年8月份，现在只需要交50%的首付款，8月份如果网签不了，全款退回。

　　“但不会签承诺合同，合同上也不能写一定可以网签。”张玉表示，“同时网签需要3年以后，这3年中，需要找公司缴纳社保才可以落户。”

　　中国证券报记者从上述开发商处了解到，该楼盘于2018年底开盘，销售之初就说好2020年8月份统一走网签。项目一共11栋楼、664套房子，2020年春节前只卖了两栋，价格在1.15万元/平方米左右。因为疫情影响，4月1号才正式开放售楼处，在北三县楼市放开传闻及落户《意见》出台等利好政策影响下，该项目一个月之内剩下的9栋卖出70%。

　　“基本都卖给了外地人，也有本地置换的，本地人占三成左右。”上述售楼处销售人员指出，“最近几天受假期和预期双重影响，看房的人特别多。5月1号项目宣布涨价500元，现在1.2万元/平方米。节后会根据《意见》对市场影响，再定涨价区间。”

　　价格比高点跌了六成

　　“香河房价最贵的时候是2016年十一黄金周之后到2017年3月第一次限购政策出台之前。”多位香河购房者对中国证券报记者表示，“当时最贵的一手楼盘价格，到了2.5万-2.7万元/平方米。现在品质较好的二手房均价普遍在8000元-1万元/平方米。按照当时买入价计算，跌了六成以上。”

　　据某头部房企销售人员回忆，限购政策出台前，北三县头部房企品质住房需要托关系才能买。“报价在一段时间内可能没有太大变化，但是会捆绑销售。比如车位之前只卖5万元，后期一个车位卖60万元，你要不买车位，就买不了房子。捆绑之后的价格，自然就上来了。最贵的时候，均价曾经到了3万元/平方米。这些房子现在卖二手也就1万出头。但是二手房限购，现在也买不了。”

　　“2017年3月香河先出台的是首付调整政策，从三成调到五成，之后价格就下来了。2017年6月，香河正式出台限购政策，外地人彻底买不了了。价格一路走低，很多炒房客找不到有资质的人接盘，每月还高额贷款，房产早就不够银行质押，就这么扛了很多年。”

　　值得注意的是，北三县限购后，各大开发商开始推出40年、50年产权的公寓、商住房。这类产品是可以卖给外地人的，均价在8000元/平方米上下。

　　“商住房是商水商电，对外地人来说可以当类住宅产品，但是本地人一般不会买来住。等于是限购之后，给外地来北三县购置房产的增量需求专门提供的供给。”某头部中介房企销售人员表示，“限购之后，商住房成了北三县成交的主力，基本都是外地人买。但是，如果放开限购，住宅还是会先起来。”

　　专家：“睡城”定位需要逐步改变

　　相比之下，除了北三县之外的地区，廊坊市其他区域无论是落户还是楼市关注度，均不太引起关注。对此，多位业内人士指出，北三县管控更严，与紧邻北京城市副中心有一定关系。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，首先，过去的廊坊环京发展都是作为“睡城”发展，吸引来的都是投资客和少数刚需，就业在北京消费在北京，只有睡觉在北三县。新落户政策更多的挂钩是职住平衡，合法稳定住所和就业的可以落户，符合吸引人才的趋势。

　　其次，从廊坊环京市场看，全国房地产市场过去3年调整最深的区域肯定是这个区域，大部分区域房价已经下调接近一半。这种情况下，对于环京市场来说，房价已经适合在北京置业难度比较大的刚需。

　　第三，从环京看，廊坊落户政策有利于稳定市场，对于房地产市场来说，肯定是利好。但也需要关注目前北三县已经存在的公共资源紧张等问题，一个班级接近100个学生的情况在北三县已经出现。吸引人才落户必须要做好配套的准备，根据落户人口提前配套。

　　第四，目前看，过去几年廊坊的政策多变，具体各地的落户细则到底如何依然需要关注，特别是过去几年燕郊等地其实暂停了部分已经居住的群体落户，所以如果放开，预计这些区域落户可能井喷。

　　第五，落户与限购的关系，其实就是大门与窗户的关系，限购是关闭了购房大门，但人口落户政策是打开窗户。对于环京来说，落户放开的确是会影响已经处于低谷的市场。