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    这个“一线城市”房价开始回暖 对全国楼市意味着什么?

    2019-03-14 08:34:18 来源:小白读财经 已入驻财经号 作者:小白老师
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      近段时间,香港房价出现了一些变化:

      美联物业公布的香港房价走势图显示,今年1月以实用面积计算的平均呎价为12307港元,环比下跌1.6%,环比跌幅有所收窄。到了2月份,以实用面积计算的平均呎价回升至12482港元,环比上升1.4%。中原地产数据显示,香港二手楼市成交已明显回暖,2月共录得2290宗二手成交,总额达177.8亿港元,环比分别上升4.7%及11.9%。

      这就意味着香港楼市经历了2018年的寒冬之后,终于迎来了一定的回暖。

      就在4个月前,香港楼市还明显感觉到了下跌压力,根据香港土地注册处数据,2018年11月份香港住宅销量是2635套,相比同期的5694套大幅下降54%。价格方面,中原城市领先指数数据显示,香港去年11月房价环比下跌达3.43%,已经连续两个月下跌。

      这个下跌可不得了,要知道香港是以高房价著称,它的房价走势一直都是向上,即使是2016年和2017年堪称香港楼市调控最严厉的时候,香港房价也涨涨不休,在那两年里,香港分别两次上调15%的买房莹税,税率上调后,如果一个内地人到香港买房,至少要缴纳30%的买房莹税。

      不过,这一趋势直到2018年发生改变,这一年虽然香港政府还是像往常一样跟随美联储加息,但是它对楼市资金面的影响比较有限。直到当年9月27日汇丰银行宣布上调最优惠利率,由5%上调至5.125%,12年来的首次,它对楼市的影响才立竿见影。

      因为香港的加息只是上调香港金管局和商业银行之间的借钱利率,它对商业银行-企业、居民之间的借钱成本影响很有限。

      为什么?

      香港是一个非常开放的经济体,对于汇丰等商业银行来说,他们的资金来源并不是唯一的,当他们向金管局借钱的成本上升时,大可向同行借钱,或向市场借钱。特别是内地-香港经济联系越来越紧密的情况下,很多资金进入了香港,比如2018年之前,港股大涨,许多资金进入香港,香港流动性是充裕的。

      2018年9月底,汇丰银行宣布上调最优惠利率,这次的加息对香港的影响才是最大的,这将直接导致商业银行-企业、居民的借钱利率上升。还有一点,2018年开始,香港股市由涨转跌,内地资金对香港的偏好降低,香港市场也感觉到了一定的资金压力。最终房贷利率上升,房价开始转跌。

      可是,就像本文标题提到的,近期香港楼市出现了一定的回暖,这又是什么原因导致的呢?

      关键在于市撤境发生了变化,表现在两点,第一,从美联储官员前一段时间讲话来看,2019年美国将停止加息,甚至明年还会降息,这将避免香港再次被动加息。第二,今年初以来,港股显著上涨,内地资金再次流入,对香港市场构成利好。

      从香港房价变化的过程中,我们可以得到两大启发:

      1、利率是影响房价最重要的因素,2016年和2017年虽然香港楼市调控很严,但没有刹住香港房价上涨的快车,直至2018年利率全面上升楼市才感受到明显的压力,这说明利率上调带来的买房成本上升比行政手段更有威力。

      2、内地一二线楼市和香港楼市有相似之处,比如香港房价过去3次短期拐点分别是在1997年的东南亚经济危机,1998年的国际金融危机以及2018年的密集加息潮期间。同样,这些年份也是内地房价的低点。

      更为重要的是,内地本轮房地产调控是从2016年开始的,在2016年-2018年这段时间里调控政策+房贷利率上升最终让内地房价在2018年有下跌压力。香港楼市也是在2016年-2018年迎来楼市调控+房贷利率上升组合拳。如今香港房价率先回暖对内地楼市有一定的指示意义。

      现在,内地房贷利率开始见顶回落,而房地产相关税费也有局部降低的迹象,这对降低买房成本有很大的好处,在这样的大背影下,2019年的楼市虽然不意味着反转,但大概率会比2018年温暖很多。

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