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评论:住房租赁时代房地产市场完全会是另外一番景象

来源:证券时报     作者:佚名   2017-10-17 11:01:13
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  2017年是中国房地产租赁市场的元年。7月20日,住建部等九部委发文称,要加快大中城市住房租赁市场发展。此后,广州和北京先后宣布“租购同权”,上海试水“只租不售”,深圳祭出“土地划拨”,各地租赁利好政策纷纷落地。9月26日,国土资源部更是就全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点工作作出全面部署,旨在建立租购并举的住房体系,促进建立房地产平稳健康发展的长效机制。而在租房就能享受购房待遇的情况下,会有更多的人选择租房而非买房。看来,中国的房地产市场要从购房为主进入租赁时代了。如何玩转租房金融业务,考验着大家的智慧。

  可以说,一旦进入住房租赁时代,整个房地产市场完全会是另外一番景象。以美国为例,美国作为世界上最成熟的房屋租赁市场之一,完善的租赁底层法律制度和房地产投资信托(REITs)以及对租赁行业的税收优惠政策,直接激励了市场主体参与房屋租赁,增加供给。美国租赁底层法律较为完善,在租约关系、租约管理、租金管制、承租人权益方面给予明确的规定。而且,美国法律规定业主没有权利单方面解除合约,且必须满足租户合理的续约要求。部分城市的租金上浮依照当地的CPI作为参照标准制定,并向弱势人群倾斜。在权责划分上,以保护承租人的权益为核心。再看美国的REITs, REITs的建立,从根本上为住房租赁市场培育了大量专业化程度较高的机构主体。得益于高投资收益率,美国的REITs规模得以快速扩张,促进了机构从事租赁业务的积极性。当然,除了建立REITs作为金融手段,美国还运用税收手段支持租赁住房经营者。例如,将租赁住房投资经营的正常成本(装修改造费用、折旧费、维修费等)纳入经营者收入税基扣减项目,大大降低了租赁机构的运营成本。从房屋租赁需求而言,在次贷危机以后,房屋买卖市场的低迷,千禧一代生活观念的改变以及移民的不断增加,都大大刺激了美国租赁住房的需求。而与庞大的需求相匹配形成的住房租赁供给,加之各项政策的支持,让租客充满了获得感和满足感。比如,美国公寓企业近20年的发展中,机构运营方逐步提供了多样化和专业化的服务,让租客有更加良好的租住体验和服务体验。那么,享受了优质的住房租赁服务的租客,始终沉浸于做租客的快乐中,甚至一辈子都不想购房,这就使美国的房地产市场呈现出租赁风景这边独好的格局。

  就中国而言,未来房屋租赁市场前景广阔。据社科院社会蓝皮书显示,我国目前约有30%左右的90后大学生在毕业两三年内,人均居住面积不足20平方米,他们主要采取租房住而且多是合拼、合租方式。据国内知名中介发布报告显示,从近一年来看,国内每年新增的应届大学毕业生租房规模已达到约600亿元,去年中国有近1.6亿人租房,预计2020年将达到1.9亿,2030年将有约2.7亿人成为租客。还有研究预测,2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元,2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多,尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。现在越来越多的如万科、世联行(11.970, 1.09, 10.02%)等大牌房企跳入长租公寓的蓝海。不但是房企,一些互联网企业也加入到了这个行业,比如马云已经正式加入杭州“智慧住房租赁平台”,支付宝携手蘑菇租房进军租房市场;8月9日,杭州住保房管局和阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签订《杭州市住房租赁监管服务平台框架合作协议》。战略合作达成之后,整个租赁平台会呈现实人认证、全方位核验、一站式服务、评价系统、信用体系、网上支付以及多通道在线预约七大亮点。而小米创始人也斥资1亿元入股YOU+国际青年公寓等等。可以说,“购租并举”、“租购同权”政策的出台,土地、法制、金融、财税等一系列细则的支持,已经吹响了中国租房时代的号角。

  金融机构要与时俱进,做好房地产金融的转型升级与业务创新。当下主要是着眼于租房金融业务的研发与推广。这方面,当前依然是互联网金融平台捷足先登。从去年开始,包括京东金融、百度金融等巨头在内的消费金融平台纷纷宣布进入租房分期市场。而正是由于房屋租金的上涨,催生了分期需求,也活跃了分期市场。近日,百度金融与租了么达成合作,双方推出产品“租了么钱包”正式上线,不同于传统租房押一付三等模式,此次将推广房租分期月付消费模式,即“租了么”全面推广消费金融3.0,凭借在房产场景优势将促进百度快速覆盖市场,实现渠道共享、客户共享、产品融合、优势互补,而百度也将为“租了么”带来可观的生态流量,对“租了么”业务发展深度赋能。百度除提供流量外,还将为租赁机构带来低成本的金融服务。当然,眼下租房分期谈盈利为时尚早,百度金融更希望能够帮助租房行业健康成长,为租客提供更好的后续服务。当然,金融机构开展综合经营,还可以将业务延伸至租房金融系列服务。比如在O2O模式之上再引入互联网金融、信用体系这一跨界模式,为业主和租客提供更多的金融理财和生活服务类增值服务,并打造基于信用和互联网金融的全新租房生态圈。还有,在租房整个交易链条里,涉及业主、租客、职业房东、供应链商家,相关金融机构既可能是资金需求方,也可能是资金供给方,如果围绕这些交易主体的资金需求场景进行产品设计,既有消费金融,也有供应链金融,还可以开发出众多金融衍生品,这都需要研究。眼下,亟待推出的金融创新是住房租赁REITs试点。推进REITs试点,有利于促进住房租赁市场发展,增加企业的融资渠道,增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs,还可充分利用社会资金,多渠道增加住房租赁房源供应。不论是基于租金收益,还是基于租赁物业本身,资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运营,从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理,从而形成住房租赁市场的长效机制。令人欣喜的是,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规。而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs都应当成为政策最先鼓励以及租房金融积极努力的方向,而在这方面,相关金融机构应当深入研究,积极布局,为租房金融奉献大智慧。
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